Constituci贸n de comunidades de propietarios

La comunidad de propietarios est谩 constituida por los propietarios de los inmuebles que conforman una finca. Es promovida por uno o m谩s vecinos, quienes se organizan como grupo para gestionar por consenso el mantenimiento, mejoras y funcionamiento de los llamados elementos comunes de la propiedad horizontal. Aunque no est谩 establecido como una obligaci贸n, es aconsejable organizarla desde el punto de vista tanto social como jur铆dico.

Para ello se requiere cubrir una serie de pasos, as铆 como asumir determinados roles. En tal sentido, para llevar a cabo la constituci贸n de la comunidad de propietarios, existen los aspectos formales, iniciando con evaluar si se han venido cumpliendo progresivamente con todos los tr谩mites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

La comunidad de propietarios est谩 conformada por los siguientes tipos de propietarios:

  • De viviendas.
  • De locales.
  • De cualquier otra unidad independiente.

De lo cual se deduce, que no incluye arrendatarios de locales o viviendas.

El cuerpo legal que norma las comunidades de propietarios en Espa帽a es la Ley de Propiedad Horizontal, con la excepci贸n de Catalu帽a donde se aplica el C贸digo Civil de esta comunidad aut贸noma.

Objetivo de la comunidad de propietarios

Formalizar la junta de constituci贸n de la comunidad de propietarios es importante para regularizar el obligatorio cumplimiento de la convivencia entre los vecinos, evitando de esta manera comportamientos arbitrarios individuales o grupales entre los integrantes de la comunidad. As铆 como las normas de r茅gimen interior.

Por ello se busca el uso y disfrute de las 谩reas comunes en condiciones igualitarias de derecho y deberes, prevaleciendo la participaci贸n y la toma de decisiones consensuadas.

Cantidad de propietarios para conformar una comunidad

Seg煤n lo establecido en el art铆culo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el supuesto que la cantidad de propietarios de inmuebles en un edificio, sean menos de cuatro, tendr谩n la opci贸n de acogerse al sistema de administraci贸n establecido en el art铆culo 398 del C贸digo Civil. Pero para ello, el sistema de administraci贸n debe estar indicado en los estatutos.

Sin embargo, se aconseja constituir en r茅gimen de propiedad horizontal cualquier edificio con viviendas separadas, sin importar el n煤mero de propietarios. De esta manera, se agiliza la transmisi贸n posterior de las fincas a terceras personas, permitiendo adem谩s que dispongan de un sistema amplio de administraci贸n comunitaria.

Como podemos interpretar, la Ley de Propiedad Horizontal, no establece por s铆 misma un n煤mero m铆nimo de vecinos para constituir la comunidad de propietarios. En la generalidad de los casos, es el propietario o promotor quien realiza por s铆 mismo la Declaraci贸n de Obra Nueva y Divisi贸n de la Propiedad Horizontal, al igual que las gestiones de Registro de la Propiedad.

Por otro lado, a partir de 5 propietarios, se puede tambi茅n interpretar que es imperativo constituir una comunidad de propietarios, caso contrario, los interesados tendr谩n la v铆a jurisdiccional para realizar sus alegatos.

Paso a paso para constituir la comunidad de propietarios

A continuaci贸n te daremos a conocer los aspectos que debes cumplir, desde el momento de adquirir el inmueble, hasta que ya est谩 constituida la comunidad de propietarios que requieres:

  1. Solicitud del t铆tulo constitutivo

Es un documento p煤blico, emitido por un notario, previa solicitud del due帽o o promotor, cuando a煤n no se han vendido los pisos y por el grupo de propietarios si ya se ha realizado la venta.

El referido documento contiene descripci贸n detallada del edificio, de cada inmueble o local en cuanto a superficie y linderos, as铆 como elementos que indiquen las instalaciones, servicios y elementos comunes en los locales 鈥 pisos que conforman el inmueble y cuota de participaci贸n individual. Esta se determina con una al铆cuota proporcional al 谩rea de cada vivienda o local en relaci贸n con la superficie total del edificio.

Para obtenerlo se deber谩 solicitar una copia del t铆tulo constitutivo en el Registro de Propiedad donde est谩 inscrita la finca. De no saber d贸nde se llev贸 a cabo el tr谩mite, se deber谩 ubicar al promotor para que facilite la informaci贸n correspondiente o en todo caso, les otorgue una copia del documento.

En algunos casos, encontrar el t铆tulo constitutivo es un trabajo engorroso, mientras que en otros es requerido realizar actualizaciones en caso de modificaciones estructurales del inmueble, locales o cualquier espacio de disfrute particular.

En ambas situaciones es recomendable solicitar el apoyo de servicios profesionales en administraci贸n de fincas, especializados en gestionar todos los tr谩mites, brindando en todo momento la asesor铆a necesaria para un resultado exitoso.

  1. Adquirir el libro de actas

Requerido para dejar constancia escrita de los acuerdos alcanzados en las futuras reuniones de vecinos.

  1. Celebrar la junta de constituci贸n

En esta reuni贸n deber谩 discutirse lo relativo a:

  • La constituci贸n de la comunidad de propietarios.
  • Realizar la designaci贸n de los cargos que representan los 贸rganos de gobierno: presidente, vicepresidente, secretario. Igualmente se designar谩 un administrador interno o se aprobar谩 la contrataci贸n de una firma que se encargar谩 de la administraci贸n de la finca.

En el caso del presidente, es el representante legal de la comunidad, y este puede ser elegido por sorteo o rotaci贸n y cuya designaci贸n es de obligatorio cumplimiento.

El secretario es el generador y custodio de la documentaci贸n de la comunidad, pudiendo ser ejercido este cargo por cualquier propietario. En el caso del administrador ser谩 el encargado de realizar todas las gestiones administrativas ante terceros. La figura del vicepresidente es opcional y depender谩 su nombramiento de la conveniencia que la Junta de Propietarios considere.

  • Aprobar la apertura de una cuenta corriente para ingresos y egresos y la creaci贸n del fondo de reservas y determinaci贸n del monto, debiendo ser superior al diez por ciento del presupuesto ordinario anual.
  • Aprobar la solicitud del N煤mero de Identificaci贸n Fiscal.
  • Redactar el Acta de Constituci贸n, donde se dejar谩 constancia de los acuerdos alcanzados en la reuni贸n. Ser谩 la primera transcripci贸n en el libro de actas.
  • Aprobar decisiones relativas a contrataci贸n de personal.
  1. Legalizar el libro de actas

El libro de actas debe ser llevado en blanco al Registro de la Propiedad donde fue inscrita la comunidad, para que sea legalizado y comenzar a registrar cada una de las juntas o reuniones que se lleven a cabo mediante la transcripci贸n del acta correspondiente. Esta tarea es responsabilidad del presidente o del administrador de la finca, en cuyo caso debe contar con una autorizaci贸n emanada del presidente.

Requisitos a consignar ante la Delegaci贸n de Hacienda correspondiente para obtener el N煤mero de Identificaci贸n Fiscal (NIF)

Este paso puede ser ejecutado por la firma administradora de la finca, quien se encarga de las diligencias relativas a consignar todos los documentos necesarios para constituir la comunidad de propietarios y obtener el NIF, documento indispensable para gestionar la apertura de la cuenta bancaria:

  • Modelo 037 de la Agencia Tributaria, debidamente conformado por el presidente de la comunidad.
  • Copia del nombramiento y del documento de identidad nacional (DNI) del presidente.
  • Escritura del t铆tulo constitutivo del inmueble o finca.

Otros aspectos que se deben considerar al momento de formalizar la constituci贸n de la comunidad de propietarios

Estos aspectos son relativos a la notificaci贸n de la convocatoria de la Junta Constitutiva, la ley de Propiedad Horizontal no establece ning煤n plazo, habiendo discrepancias legales en cuanto a considerarla como ordinaria o extraordinaria. raz贸n por la cual, no son aplicables los plazos establecidos en el art铆culo 16.3 de la precitada ley.

Sin embargo, el sentido com煤n nos dicta que la convocatoria debe ser notificada a los propietarios con suficiente tiempo para que todos tengan conocimiento, con lo cual se evitar谩n posibles impugnaciones. Recomendando que debe ser publicada en la cartelera informativa de la comunidad o en su defecto en cualquier lugar que permita ser visibilizado por los interesados.

En aquellos casos que no se tenga informaci贸n sobre el domicilio de alg煤n propietario, se utilizar谩 el procedimiento establecido en el art铆culo 9.1, el cual determina que el domicilio de la finca es la direcci贸n a utilizar.

Obligaciones de los integrantes de la comunidad de propietarios

Existen ciertos aspectos que debes cuidar para respetar al resto de la comunidad, as铆 como la integridad estructural del edificio, por ejemplo:

  • Evitar actividades poco responsables: como atenci贸n deficiente a las mascotas y sus necesidades, ruidos, menores sin control, mala disposici贸n de los desechos, etc.
  • Preservar zonas comunes: para ello es imprescindible usar de manera correcta las instalaciones para el disfrute y para el beneficio de todos.
  • Respetar la est茅tica del edificio: la fachada y dem谩s elementos deben estar ajustados a la normativa, recuerda que constituyen un conjunto arquitect贸nico.
  • Mantener al d铆a el pago de las cuotas: debes tener en cuenta que son la fuente para sufragar gastos por reparaciones o mantenimientos. No esperes procesos de embargo como medio de cobro.
  • Obligaci贸n de notificar al secretario o al administrador de la finca, la direcci贸n de domicilio: indispensable para remitir cualquier tipo de notificaci贸n.
  • Obligaci贸n de notificar cambios en en la titularidad del inmueble: bien sea una vivienda o un local comercial, caso contrario el titular original ser谩 responsable de las obligaciones hasta que el secretario o el administrador sean debidamente notificados.

Consideraciones finales

Habitar en una propiedad horizontal est谩 vinculado con el cumplimiento de estatutos vecinales, que determinan las normas de r茅gimen interior. Por ello el principal medio jur铆dico para garantizar los derechos y deberes comunes e individuales, es la constituci贸n de una comunidad de propietarios, lo cual permite actuar de manera diligente frente a comportamientos inadecuados, indolente administraci贸n o abusos de poder.

Aunque son constituidas con tr谩mites y procedimientos que pudieran considerarse sencillos, suelen exigir dedicaci贸n de tiempo, trabajo y dinero en m煤ltiples gestiones. En Inmobelt Asesores ofrecemos servicios profesionales de manera integral como administradores de fincas, estamos a la orden para asesorarte y acompa帽arte en la constituci贸n de comunidades de propietarios, ajustados a los requisitos que establece la legislaci贸n actual.

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